Как происходит уступка недвижимости в новостройке

На сегодняшний день существует масса вариантов покупки жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ покупки жилья в новостройке. Cмысл переуступки в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора долевого участия.

Согласно законам переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

В случае приобретения недвижимости в жилом комплексе на условиях ДДУ, заключается договор с двумя участниками

• Первый - дольщик. Эта сторона продаёт своё право требования квартиры от застройщика. Продавцом недвижимости может быть физическое или юридическое лицо.
• Второй участник сделки - потенциальный покупатель.

После подписания и государственного оформления такого 2-х стороннего договора девелопер является ответственным лицом и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку потребуется, если,, полностью не исполнены денежные требования (продавец покупал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Право требования на строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае когда была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте компании.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ есть стороны, не достигшие 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добросовестности лица, переуступающего Вам право требования.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда девелопер требует своего согласия в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести жильё в жилом комплексе по уступке прав можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими могут быть физические лица либо юридические лица, а также закрытые ПИФ. Инвесторы владеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать потому, что вкладывали деньги в недвижимость с целью перепродажи.
• У подрядной организации - Чаще всего в этой роли выступают организации партнеры застройщика. При строительстве дома подрядчик мог быть привлечён для выполнения работ: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком с помощью построенных квадратных метров.
• Собственники, которые покупают недвижимость для своих нужд, но принявшие решение о продаже имущества.

Кто может стать собственником новостройки по переуступке прав?

Приобрести квартиру в рамках договора переуступки может почти каждый. Как правило, основными причинами приобретения квартир по переуступке являются:

• Есть срочность совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества переуступки

Будьте внимательны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка позволяет купить квартиры в новостройке, когда все жилье уже распродано. Особенно популярно для тех, кто ищет комфортное жилье с нетипичными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовая политика выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после введения готового объекта в эксплуатацию.

Принимая решение о приобретении квартиры по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Список необходимых документов

Чтобы оформить переуступку по законам, стороны договора должны собрать регламентированный список документов:

• В случае если продавец находится в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу недвижимости в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Невская история в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки